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Cuando se arrienda un inmueble, siempre se firma un contrato de arrendamiento, donde se especifica el monto del pago mensual de la propiedad y el tiempo que durara el arrendamiento.

En Colombia, el artículo que trata este tema es el 518 del código de comercio, que establece las condiciones que deben existir para renovar o no un contrato de alquiler, ya sea de una vivienda o de un local comercial.

Tanto el arrendador como el arrendatario, deben tener en cuenta este artículo, ya que contiene la información que necesitan en caso de que ocurra algún inconveniente en el proceso de alquiler.

Proceso de renovación de un contrato de arrendamiento

Según lo que se establece en el artículo 518 del Código de Comercio “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo”.

Pero existen algunos casos en los que la renovación del contrato no procede, para estos escenarios, la ley del artículo 518 es clara en señalar que existen tres casos específicos en los que el arrendatario poder perder el derecho a que su contrato sea renovado, estos casos son:

  1. Cuando el arrendatario no haya cumplido el contrato.
  2. Cuando el propietario requiera los inmuebles para hacer su propio hogar o para usarlos un establecimiento suyo que será destinado a una empresa completamente distinta de la que el arrendatario tuviere.
  3. Cuando el inmueble tenga que ser reconstruido o necesite ser reparado con obras urgentes que no puedan hacerse sin la desocupación o entrega, o demolido por su estado de decadencia o para la construcción de un nuevo local.

Después de los dos años de arrendamiento, el contrato del mismo no puede ser terminado a excepción de que si una de las causales ya señaladas se cumple, o si el arrendatario decide que no continuará con el contrato.

Todo esto aplica para cualquier arrendamiento comercial, como un local de comercio dicho, para oficinas, para bodegas, para depósitos, o para cualquier inmueble que sea empleado para un establecimiento de fines comerciales

¿Cuándo se puede exigir una prórroga de un contrato de arrendamiento?

La prórroga de un contrato está contemplada en el artículo 520 del Código de Comercio y señala que no se pueden hacer modificaciones de las condiciones que se hayan firmado en el contrato de arrendamiento, ya que no se está haciendo uno nuevo y lo que habrá es una extensión en el tiempo del contrato que fue firmado al principio del alquiler.

El arrendatario tiene el derecho de exigir la prórroga del contrato cuando haya cumplido mínimo dos años de arrendamiento de forma continua y en el mismo establecimiento, por ejemplo si el arrendatario empezó con una panadería pero antes de cumplir los dos años cambió a una frutería, el empresario no tiene derecho a exigir la prórroga del contrato

Si la prórroga del contrato no se genera, el arrendador tiene la obligación de avisarle al arrendatario por escrito con un mínimo de seis meses antes de la culminación del contrato de arrendamiento.

¿Cuáles son los deberes del arrendatario?

Si ocurre el caso de que un local deba ser reconstruido, reparado o sea parte de una nueva construcción, el artículo 521 dicta que el arrendatario tiene derecho a que se le escoja, en las mismas circunstancias, a cualquier otra persona en el alquiler de los locales, sin tener la obligación de pagar valores especiales o primas diferentes del canon de arrendamiento, que será establecido por peritos si hay problemas de desacuerdo.

El propietario debe informar al comerciante, con al menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que deba entregar el local y este, debe dar aviso al arrendatario, con un mínimo de treinta días de anticipación a dicha fecha, si querrá o no el derecho de preferencia para el alquiler.

Si los locales reparados o de la nueva construcción son un número menor que los anteriores, los arrendatarios con más antigüedad que quieran ejercer el derecho de preferencia, pueden excluir a los demás en orden de antigüedad.

La indemnización del arrendatario

Siguiendo los lineamientos del artículo 522, si el propietario no le da a los locales el destino propuesto o no comienza las obras que requerían en los tres meses que siguieron a la fecha de la entrega, tendrá la obligación de indemnizar al arrendatario por los inconvenientes causados, según la estimación de los peritos.

De igual manera, también deberá pagar indemnización al arrendatario si arrienda los mismos locales, o los utiliza para locales de comercio donde se desarrollen actividades parecidas a las que el arrendatario tenía.

Cuando se estimen de los perjuicios, se deben incluir, además del dinero que se perdió surgido por el comerciante, los costos elementales para una nueva instalación, las indemnizaciones de los empleados despedidos debido a la clausura o por el traslado del local y el valor actual de los arreglos útiles y necesarios que se hubiesen hecho en los locales entregados.

El inmueble correspondiente estará especialmente afecto al cobro de la indemnización y la demanda correspondiente debe ser inscrita como se establece para las que rezan sobre el dominio de los inmuebles.

Culminación del contrato de arrendamiento por la venta del local comercial

La venta del local comercial por parte del arrendador no tiene ningún efecto en el contrato de arrendamiento, por lo que el nuevo dueño no podrá terminarlo, sin tener al menos una justa causa.

Se debe recordar que si al momento de la venta del establecimiento todavía no se han cumplido los dos años establecidos en el contrato de alquiler, el arrendatario pierde su derecho a la renovación y el contrato podría no ser renovado por el nuevo dueño.

En consecuencia, para la renovación o término del contrato, el comprador del establecimiento debe someterse a las reglas que aplican al vendedor si este no hubiese vendido el local, pues el contrato de arrendamiento no tiene que ver con lo que el comprador y el vendedor hagan.

Si la venta es hecha a través de una inmobiliaria, esta puede hacerle saber al nuevo dueño las obligaciones que tenga con el arrendatario, la inmobiliaria en Bogotá B&R, ofrece asesoría a sus clientes en esos casos.

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