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¿Cómo se establece el canon de arrendamiento?

El canon de arrendamiento, su concepto, las normas que le son aplicables, el monto, el incremento o reajuste, son temas de suma importancia para una población como la colombiana. Por cuanto se considera que casi el cuarenta y cuatro por ciento (44 %) de los habitantes de la República de Colombia, viven en inmuebles arrendados.

De manera general, los cánones de arrendamiento consisten en el monto que debe pagar una de las partes de un contrato de arrendamiento, llamado arrendador, a la otra parte llamado arrendatario, por el uso y disfrute del inmueble arrendado.

El presente artículo refiere los puntos más destacados en torno a los cánones de arrendamientos vigentes en la República de Colombia.

Canon de Arrendamiento en atención a la Ley de Arrendamiento

La Ley 820 emitida en fecha 10 de julio del año 2003, por el Congreso de la República de Colombia, contiene el régimen y la regulación vinculada con los arrendamientos de inmuebles urbanos en el país.

Su artículo 2 refiere que el canon de arrendamiento consiste en el pago que efectúa una de las partes a la otra por el uso y disfrute de una vivienda objeto de un contrato de arrendamiento. Sea este uso de la vivienda parcial o total.

El canon de arrendamiento constituye uno de los requisitos indispensables que debe ser señalado en los contratos de arrendamientos, sean verbales o por escrito. En el sentido que ambas partes del contrato deben ponerse de acuerdo en el monto de los cánones de arrendamiento, así como en la periodicidad y forma de pago de los mismos.

La Ley 820 señala que la solidaridad debe existir en el cumplimiento y goce de los deberes y derechos, derivados de los contratos de arrendamiento. En atención a este principio, cumplidas las obligaciones que le corresponden al arrendador, le corresponde al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento de manera solidaria.

El canon de arrendamiento constituye una de las principales obligaciones por parte del arrendatario que, de no cumplirse, puede ser obligado a cumplirla. Incluso, el no pago de los cánones de arrendamiento, constituye una de las causales para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador.

La Ley establece un procedimiento para los casos en los que el arrendador se niegue a recibir el pago del arrendamiento, en el sitio que se había convenido.

Monto del canon de arrendamiento

El canon de arrendamiento, en principio, se fija de común acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. No obstante, la Ley establece el porcentaje máximo para establecer el monto del canon de arrendamiento. De esta manera el precio o monto mensual del canon de arrendamiento no puede sobrepasar el uno por ciento (1 %) del valor que esté estipulado para el inmueble en el comercio.

Ese valor comercial a su vez, no puede ser superior al equivalente de dos veces el avalúo de catastro que esté vigente.

En cuanto al tipo de moneda elegida por las partes para el pago del canon, la Ley permite la elección de cualquier divisa o moneda nacional o extranjera. Ahora bien, si es en moneda extranjera, el canon ha de ser pagado en moneda de curso legal colombiana. La tasa habría de ser la de cambio al momento de haberse contraído la obligación, a menos que se estipule otra tasa o fecha por las partes.

El canon de arrendamiento y el monto del mismo están protegidos por ley. Sin embargo, se establece expresamente una causa para efectuar descuentos o pagos parciales de la renta o canon, cuando el arrendador haya efectuado reparaciones indispensables.

En estos casos, el arrendatario puede descontar hasta el treinta por ciento (30 %) del canon mensual. Salvo que el monto de las reparaciones sea superior, en cuyo caso podrá realizar descuentos periódicos hasta completar el monto del gasto de las reparaciones.

Por otro lado, la Ley permite un reajuste en el monto del canon de arrendamiento cada año, durante la ejecución contractual. El arrendador está facultado para aumentar hasta el cien por ciento (100 %) en relación al incremento del índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior.

Este reajuste debe ser informado al arrendador con suficiente antelación, así como la fecha en que entra en vigencia el mismo.

Canon de Arrendamiento en la República de Colombia

Conforme a la normativa que regula el reajuste de los cánones de arrendamiento en la República de Colombia, el mismo puede incrementarse para el año 2022. La facultad para el reajuste del canon corresponde al arrendador, quien puede decidir si lo incrementa o no.

Para el año 2022 el canon de arrendamiento de inmuebles puede tener un incremento hasta del 1,61%, calculado sobre el IPC del año 2020, año inmediato anterior.

Ese 1,61 % corresponde al 1 % permitido por la Ley 820 de fecha 2003, para el reajuste anual del monto de los cánones de arrendamiento en el país. Incremento calculado en base al IPC (Índice de Precio al Consumidor) del año anterior inmediato, tal y como lo pauta la norma.

Cabe destacar que conforme a la Ley 820, el reajuste o incremento del canon de arrendamiento solo es válido luego de los doce meses de la firma del contrato o del último reajuste.

El porcentaje que se toma en cuenta para el reajuste o incremento del monto del canon de arrendamiento, varía en atención a la entrada en vigencia de la Ley 820. En ese sentido, en los casos de contratos firmados luego del 10 de julio de 2003, el sistema de referencia es el IPC del año anterior.

Mientras que, para los contratos suscritos antes del 10 de julio de 2003, la referencia se realiza en base al índice de inflación considerado por el Banco de la República, el cual, para el año 2020 es el del 3 %.

La tasa del 1,61 % es la más baja registrada en el país en los últimos seis años.

Por último, cabe destacar que el reajuste permitido por la Ley 820 del año 2003, solamente es aplicable a los inmuebles de uso residencial o para viviendas. Por cuanto los locales comerciales están sujetos al Código de Comercio y a lo convenido entre las partes en el contrato de arrendamiento.

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