Al igual que flipperhas everyseasoned perdieron dinero aquí y allá, everybuy y retención de los inversores ha comprado una propiedad que no puede flujo de caja.
Hemos trasladado recientemente una ocasión que habíamos poseído un poco con la esperanza de que las unidades podrían alquilar por $ 895 / mes. Por desgracia, esta oportunidad fue justo en el borde de los dos distritos, y el won de menor calidad. Sólo tenemos entre $ 695 $ 750 / mes.
Mientras esta ocasión, incluso los flujos de efectivo en estas rentas, por lo general cuando se olvida de todo lo que hicimos en el apartamento, la propiedad no lo hará el flujo de caja. Sí, en algunos mercados, sobre todo en las costas, es casi imposible conseguir una propiedad de flujo de caja (con aloanon que, por lo menos).
Lo que no es flujo de caja positivo, ahora qué?
El primero que hay que hacer en una situación de este tipo es tener la emoción de la misma. A quién le importa si se siente vergüenza de una mala compra y cree que debe volcar a cualquier precio? O quién le importa si realmente amas thepropertyand sentir que debe ser conservado, no importa qué?
En los negocios, tenemos que pensar con calma y racionalmente. Así que empezamos con la pregunta aleccionadora:
Si la propiedad no es en realidad el flujo de caja?
Es temporal?
Está dirigido?
Es tolerable?
Vamos a profundizar más en cada uno.
1) ¿Es la propiedad de hecho, no de flujo de efectivo?
Es un asunto que puede abordarse desde dos lados. Si una propiedad apenas fluye, mientras que ocupa, por lo que no es en realidad el flujo de caja. Con el tiempo, la propiedad estará disponible y que la pérdida se debe tener en cuenta en cualquier análisis de flujo de caja se puede armar.
La regla de oro es de 10%, pero depende de su mercado.
Además, la propiedad requerirá inversiones de capital de vez en cuando (como un nuevo techo). Estos deben ser tratados como «recurrentes gastos de capital» o «reservas de reemplazo» (como lo llama Wall Street).
Por otra parte, si una propiedad fluye apenas dinero en efectivo después de tomar ralentí y se repiten los gastos de capital en cuenta, debe ser visto como altamente sospechoso.
Por otro lado, es posible que tenga una propiedad que acaba de tener un mal año. Por ejemplo, si usted posee un fourplex y tenía una ola de salidas de mover y costo de capital, que sólo puede ser una anomalía. En circunstancias normales, la propiedad de caja fina.
Para averiguar lo que realmente sucede requerirá la excavación en los números y averiguar por qué no lo es (o es) flujos de efectivo para determinar si se trata de un problema estructural o no.
2) ¿Es temporal?
Mientras escribo esto, estamos en el medio del brote de coronavirus y resultando turmoil.Black económica cisne eventsare difíciles de predecir y puede hacer que las operaciones comerciales normales van mal.
Una estimación llegó a la conclusión de que una tercera parte de pago apartamento rentersdidn’t su renta en abril. Si bien no hemos visto nada ni siquiera cerca de eso, sigue siendo obviamente los tiempos difíciles.
La pregunta que usted debe preguntar si la propiedad puede ser el flujo de caja en circunstancias normales. Ten en cuenta también el tiempo que puede aceptar pérdidas de corriente que está experimentando, dado que no sabemos cuánto tiempo esta situación anormal va a durar.
Si la propiedad era flujos de efectivo antes de esta crisis, es probable que continúe después de la crisis ha disminuido (cuándo será).
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3) ¿Es reparable?
Una propiedad que no es la liquidez no puede ser atrapado en una situación de este tipo.
Algunos de los propietarios, por desgracia, sólo para salir barato en nada. A menudo esto conduce a una mala base de inquilinos que no va a pagar el alquiler y lanzará los dispositivos. Simplemente actualizar la propiedad podría resolver la situación.
O tal vez hay algo más creativo que se puede hacer. Puede theproperty contratado para studentsfor una tasa mensual más alta? O puede ser utilizado para la vivienda militar o corporativa? Tal vez intente Sección 8?
Se puede añadir una unidad de vivienda accesoria (ADU) o convertirlo en un dúplex? Puede yousubdividethe mucho atrás y venderlo? Se puede devolver los servicios públicos?
Podría hacer algunos cambios y aumentar la renta suficiente para compensar los costos? Por ejemplo, no existe la posibilidad de una conversión de garaje, desván, la adición de un dormitorio o baño, construir una valla en el patio trasero, etc.?
Estas son las opciones que debe considerar antes de tomar una decisión.
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4) ¿Es tolerable?
«Flujo de caja negativo nunca debe ser tolerado!» Escucho los gritos críticos.
Bueno, es cierto. Pero eso ya es dueño de la propiedad. Lo hecho, hecho está, y cada decisión tiene compromisos.
Si usted tiene una cartera de tamaño decente, puede tener más sentido para mantener a vender. La decisión se basa en el mercado.
Determinar el mejor curso de
Hacer estas preguntas a continuación:
Se puede financiar de nuevo su forma de dinero en efectivo?
Hay gran potencial de crecimiento?
En caso de que vender?
Una vez más, en cada uno de estos casos, cavar más profundo.
1) ¿Se puede financiar de nuevo su camino hacia el flujo de caja?
Esto no es común, pero withrates en mínimos históricos, la refinanciación podría ser una solución en algunos cases.This es especialmente cierto si usted tiene un alto interés préstamos privados o duras de dinero en la propiedad.
Hemos tenido préstamos bancarios en altos-5 antes; en este momento podemos financiar de nuevo en bajos a altos-4s. No hace falta decir que este tipo de cambio en las tasas de interés tiene un impacto importante en la liquidez.
2) ¿Existe un gran potencial de crecimiento?
A veces se ha dicho que la diferencia entre la inversión y la especulación es la inversión trae en el flujo de caja. La evaluación es un bono, mientras que la especulación se basan simplemente en la apreciación. Sin embargo, esto se simplifica.
La especulación, en mi opinión, es más como cuando se está esperando a ciegas para la apreciación.
Si usted compra una propiedad en la calle de un lugar donde un gran desarrollo de uso mixto en construcción, puede estar bastante seguro de que pronto se apreciarán de manera significativa.
Un exampleI proporciona previouslywas de David Lindahl bookEmerging Inmobiliaria Mercados:
«Si usted hubiera mirado un mapa de Southern California hace 40 años, se habría visto que la de Los Ángeles y San Diego fueron las dos ciudades más grandes. Entre estos dos gigantes eran cientos de ciudades más pequeñas, y millones de acres de parques, campos de naranjos y suelo no urbanizable.
«El camino del progreso indicó que pronto habría un poco de tierra desnuda entre estas dos grandes ciudades, a 120 millas de distancia. Los Ángeles y Long Beach se trasladaron al sur, y San Diego se movieron hacia el norte. fortunas enormes fueron hechas por los inversores que siguieron el camino del progreso.
«Un hombre, Donald Bren, se convirtió en un multimillonario mediante la compra de miles de acres de tierra desnuda en un condado agrícola una vez al sueño llamado Condado de Orange. Condado de Orange era justo dab en medio de este camino de progreso equidistante entre Los Ángeles y San Diego «.
Así que si usted está en el «camino del progreso» y hay una muy buena razón para creer que su propiedad estará pronto apreciar significativamente, puede tolerar el flujo de caja negativo puede ser aceptable, aunque no consideraría este método a menos que tenga una cartera de tamaño considerable y otras propiedades de efectivo que fluye para compensar la diferencia.
Además, tenga cuidado con esto. Los empresarios se beben con Abia contra el optimismo. Sólo espero que la propiedad apreciarán, es insuficiente. Es necesario que haya una buena razón para creer itwillsoon apreciar y por un amplio margen.
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3) En caso de que vender?
En este momento, Marketis bienes raíces en una considerable agitación. Es difícil decir si los precios han disminuido significativamente, pero las ventas sin duda tienen.
Por lo tanto, los precios tienden a seguir.
En este caso tiene sentido para aguantar hasta el bloqueo coronavirus está a punto de anunciar una propiedad. Pero dicho esto, no se ponga demasiado linda con el intento de «tiempo en el mercado.» Esto es a menudo sólo un eufemismo para dudar.
Por otra parte, si usted tiene una casa que fluye tan alquilado, pero no fluirá de caja general, me gustaría esperar normalmente hasta que se libera antes de la venta. Esto es especialmente cierto si la propiedad es bastante agradable, sería atraer a los propietarios de viviendas, no sólo los inversores.
conclusión
flujo de caja negativo chupa. No puedo decir lo que debe hacer en un sentido amplio, hay tantas situaciones posibles.
Dicho esto, la clave es hacer caso omiso de sus sentimientos y vistazo a todas sus opciones. Averiguar la mejor manera de avanzar en un sentido lógico.
Hay muchas cosas a considerar, pero asegúrese de considerar a todos ellos antes de llegar a una conclusión.
¿Estás cuestionando el potencial de flujo de efectivo de una propiedad que ya posee? ¿Por qué? ¿Qué vas a llevar?
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