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De acuerdo al balance anual inmobiliario reportado por Fedelonjas para el 2019, de 100 inmuebles destinados para vivienda, el 34% de ellos, estaba habitado por un tercero por medio de un contrato de arrendamiento, una situación que se hizo más evidente o notoria en regiones como Bogotá, Risaralda, Quindío y Meta. Un cifra que demostró estar por encima de los promedios reportados por América Latina y Estados Unidos.

Lo anterior, debido al interés latente de inversionistas, que encuentran en los arriendos, una forma apropiada y rápida para recuperar su inversión o mantener la misma en movimiento. Un hecho, que es acompañado por la falta de recursos o la capacidad para cumplir con una cuota inicial de compra por parte de un porcentaje amplio de la población.

Siguiendo los datos expuestos, el creciente interés por adquirir inmuebles en arriendo en Colombia, tanto para vivienda como para uso comercial, y la importancia de conocer sobre los tipos de contratos y las diferentes formas de incumplimiento de los mismos, por parte de cualquiera de las partes involucradas. A continuación, ahondaremos más en los arriendos y los factores que estos involucran.

¿Qué es un arriendo inmobiliario?

Hace referencia a la cesión o adquisición de un bien inmueble de manera temporal, mediante un contrato, en donde de manera recíproca y consensuada, una de las partes cede el uso y tenencia de su propiedad a cambio de una remuneración o pago pactado, mientras que la otra parte, acepta dicho pago y el cuidado del inmueble, teniendo en cuenta los tiempos especificados en el documento.

¿Qué factores o acciones se consideran incumplimiento en un contrato de arrendamiento?

En lo que respecta al arrendamiento de vivienda urbana y comercio, la  Ley 820 de 2003,  es la norma que regula esta actividad, especificando los deberes y derechos de las partes involucradas, así como las sanciones correspondientes a las diferentes formas de incumplimiento.

Según la norma, se entenderá como incumplimiento y motivo de terminación unilateral del contrato, cualquiera de los siguientes motivos:

Terminación por parte del arrendador:

  • Retraso en el pago de servicios públicos de cualquier índole y como consecuencia desconexión de los mismos.
  • Falta de pago en administración, en caso de ser un inmueble de propiedad horizontal que la exija.
  • Ausencia del pago del canon de arrendamiento y sus respectivos ajustes en el tiempo estipulado en el contrato.
  • El realizar modificaciones al inmueble sin previa autorización del arrendador, sin importar que este cambio, involucre un sencillo arreglo, una adición o extracción de alguna columna, etc.
  • Destinar el inmueble para la administración o realización de actos delictivos.
  • El subarriendo parcial o total del inmueble, la cesión del contrato y el goce del mismo, sin previa autorización por parte del arrendador.
  • Incumplimiento frente al reglamento de propiedad horizontal, cuando el inmueble esté sometido al mismo.
  • El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato fuera del periodo pactado o durante el tiempo de prórroga, con previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado y con una antelación no menor de tres (3) meses, teniendo en cuenta que por el incumplimiento, deberá realizar el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Terminación por parte del arrendatario:

  • La suspensión de servicios públicos del inmueble, por acción premeditada del arrendador o por mora en pagos que estuvieren a su cargo. 
  • El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato fuera del periodo pactado o durante el tiempo de prórroga, con previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado y con una antelación no menor de tres (3) meses, teniendo en cuenta que por el incumplimiento, deberá realizar el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
  • La falta de consecución de reparaciones o arreglos necesarios por parte del arrendador, que impidan el goce del inmueble.

Nota: Los motivos anteriormente descritos, deberán estar debidamente documentados y notificados, para poder aplicar la sanción correspondiente, dar por terminado el contrato de manera unilateral y poder hacer uso de la norma.

Siguiendo la contingencia económica y de salud actual desarrollada desde mediados de marzo del 2020, ¿qué motivos se adecuan a los parámetros establecidos por el gobierno, para dar por terminado un contrato de arrendamiento de manera unilateral en Colombia?

Vivienda urbana:

En el caso de vivienda urbana, teniendo en cuenta la situación actual y los parámetros establecidos en el decreto 579 del 15 de abril de 2020, por el periodo de emergencia y contingencia, no se podrán aplicar sanciones, intereses de mora o desalojos por incumplimiento de pago, es decir, no se podrá dar por terminado de manera unilateral el contrato, sino solo por mutuo acuerdo. Aun cuando la contingencia no exime a los arrendatarios de sus obligaciones, sanciones e intereses corrientes en caso de incumplimiento al finalizar el tiempo de emergencia.

Para lo anterior, el gobierno incentiva o propone el diálogo y negociación entre las partes suscritas en el contrato, para una resolución y arreglo, en donde los involucrados tengan un beneficio mutuo.

Inmuebles comerciales:

Siguiendo las solicitudes de diversas empresas, especialmente las relacionadas al constante flujo de personas o aglomeraciones, el Ministro de Comercio, Industria y Turismo, José Manuel Restrepo, anunció en compañía del presidente Iván Duque el 3 de junio de 2020, un nuevo decreto (772), que intentara dar apoyo a los emprendimientos y las empresas que debido a la crisis, no han podido continuar con sus actividades y el cese indefinido de las mismas, las tiene en dificultades para cumplir con sus obligaciones económicas, entre ellas, el arriendo de establecimientos para la práctica de sus actividades comerciales.

De acuerdo a lo que se indicó con este nuevo decreto, algunas de las empresas o sectores que han sido mayormente afectados por la crisis, podrán terminar de forma unilateral los contratos de arrendamiento de locales o puntos comerciales. Esto, en la medida, en que tanto arrendatario como arrendador lleguen a un acuerdo mutuo, teniendo en cuenta una penalidad máxima de la tercera parte de lo originalmente pactado, por terminación anticipada de contrato.

Lo anterior se propuso como una medida de ayuda ante la crisis, evitando dejar de lado la cultura de pago de acuerdo, a lo que indicó el mandatario.

Estas son las empresas o sectores que pueden cancelar contratos de arriendo:

  • Bares, discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juegos de video.
  • Gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles.
  • Cines y teatros.
  • Servicios religiosos que impliquen aglomeraciones.
  • Alojamiento y servicios de comida.
  • Eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
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