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¿Cómo vender mi casa si tengo leasing habitacional?

vender casa con leasing habitacional

Muchas personas piensan que, cuando están vendiendo su casa con «leasing habitacional», están vendiendo el inmueble en sí, pero esto no es así. La principal diferencia radica en el procedimiento. Además, el trámite puede tardar más, pero solo debes complacer las condiciones del banco. En los próximos párrafos te explicaremos cómo vender tu casa con leasing, qué debes saber acerca de los procesos legales, y otros datos que no puedes obviar al momento de efectuar la solicitud.

¿Cómo vender mi casa que si tengo leasing habitacional?

A continuación, te explicaremos cuáles son los pasos que debes realizar:

  1. Revisa en el contrato del leasing y encuentra la sección donde te indica que puedes cederlo. La mayoría de los contratos con leasing habitacional no se pueden vender o ceder. La responsabilidad es tuya.
  2. Encontrar a una persona interesada en el contrato: debes hacer la oferta atractiva para llamar la atención de los demás.
  3. Realiza un «contrato de cesión de posición contractual». No necesitas abogado para esto.
  4. Lleva el contrato al banco y sigue los pasos que te indica. Entonces espera que te den la autorización. Aquí es probable que le realicen al cesionario —la persona que adquirirá el leasing— un estudio crediticio para asegurarse que es capaz de pagarlo.
  5. Firma el acta de entrega al concesionario una vez que lo autoricen.

No olvides que, como «locatario» puedes ceder el contrario a una segunda entidad financiera. De esta manera lograrás que te compren la cartera en una mejor condición. Sin embargo, debes tener siempre presente que el contrato del leasing no se debe pagar por anticipado.

¿Esto qué significa? La persona que lo compre no necesita tener el dinero completo. Por supuesto, le puedes indicar la cifra, pero no debe pagarla al instante. Teniéndolo en cuenta esto, si el contrario alegara que debe pagarse por adelantado el monto totalitario, entonces sí necesitaría tener el dinero completo.

¿Qué es el leasing habitacional?

El leasing habitacional es delicado. En un principio, como locatario debes entender que no vendes el inmueble —al menos en el sentido de la palabra—, vendes la «posición contractual». ¿Qué quiere decir esto? No necesitarás realizar los pasos que se efectúan cuando compras o vendes una vivienda, entre ellos destacamos:

  • Realizar la escritura pública de la vivienda
  • Registrarla en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos

Esto es bueno y malo. Por un lado, consideras que te ahorra tiempo, pero esto no es cierto. Necesitas solicitar el permiso del banco con el cual financiaste la vivienda. De acuerdo al «literal G» del Art. 4 del Decreto 1787 de 2004, «la cesión de esta clase de contratos es viable; pero solo produce efectos cuando sea aceptada por la entidad autorizada. En este caso el banco». Si quieres comprender a profundidad el motivo de esto, debemos señalar que la entidad financiera es vigilada por la «Superintendencia Financiera de Colombia».

Recuerda que el banco con el cual se pacta el «leasing habitacional» es capaz de rechazar la cesión si comprueba que el cesionario no tiene la capacidad económica con el fin de sufragar los cánones del leasing. Debido a la cesión de los contratos, es una exigencia de la cesionaria que tenga la capacidad económica para sufragarlos. Si bien complica el proceso, no debes desilusionarte. Es una ventaja.

Este modelo de negocio está para protegerte de los estafadores. Por supuesto, vas a perder oportunidades gracias a los rechazos o el tiempo demorado, ya que el banco no tiene en cuenta las personas que recibieron dinero del exterior o que nunca declararon a la DIAN. En general, son individuos que no desean pagar impuestos —y no por esto te van a estafar—.

Más que perder la cesión, lo peor que puede pasar es que la aprueben adicionando condiciones. Donde el locatario cedente (tú) sirva de garantía del cesionario. Así que, si éste no paga, debes hacerte cargo de saldar su deuda para que el banco salga ganando.

¿Cómo funciona el leasing?

Sirve como un arriendo con «garantía de compra». Dicha compra es posible realizarla una vez que canceles cada uno de los cánones pactados. Por supuesto, esta figura es un «mix» entre el arriendo y la venta del inmueble, motivo por el cual es natural tener dudas. En los siguientes párrafos te explicaremos cuáles son las más frecuentes:

¿Es legal venderla?

Claro, el procedimiento es cien por cien legal, considerando que debes hacerlo bajo la supervisión de la entidad bancaria. Puedes vender el inmueble o ceder el contrato cuando adquieras el aval del banco.

Lo primero que debes considerar es que la propiedad con leasing habitacional no te pertenece. El banco viene a ser su único dueño. Por tanto, él tiene que asegurarse que cedas el contrato o se la vendas a una persona que tenga la liquidez necesaria para solventar la deuda.

¿Qué documentos necesitas para ceder el leasing?

Sigue leyendo para conocer los documentos que requieres para vender tu casa con leasing habitacional:

  • La solicitud de cesión de contrato.
  • Fotocopia de la cédula de identidad (CI) del nuevo locatario.
  • Si eres empleado: dos desprendibles de nómina y un certificado laboral.
  • Si eres pensionado: 2 comprobantes de pago de pensión —los últimos que recibiste—.
  • Si eres emprendedor: un contrato de prestación de servicios y tus últimos tres meses de extractos bancarios.
  • Si eres independiente: tu RUT —Rol Único Tributario— o certificado de cámara, declaración de renta, y último trimestre de extractos bancarios.

¿Quién debe pagar la escritura?

El arrendatario —la persona que está comprando el leasing— es quien debe pagar las escrituras. El pago se debe realizar una vez pactadas las cuotas y aceptado el inmueble. No olvides que en la mayoría de los casos de venta de vivienda con leasing habitacional el nuevo inquilino es quien se hace cargo de la escritura una vez que haya cancelado el valor del inmueble. La entidad bancaria jamás se responsabiliza por este proceso.

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