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¿A que se le denomina contrato de arrendamiento?

Contrato escrito o implícito mediante el cual un propietario (el arrendador) de un activo específico (como una parcela de tierra, edificio , equipo o maquinaria) otorga a una segunda parte (el arrendatario) el derecho a su posesión y uso exclusivo para un período y bajo condiciones específicas, a cambio de pagos periódicos específicos de alquiler o arrendamiento.

Un contrato de arrendamiento escrito a largo plazo (también llamado escritura) crea un interés de arrendamiento que en sí mismo puede negociarse o hipotecarse, y se muestra como un activo de capitales los libros de una empresa.

Las ventajas del arrendamiento incluyen la falta de convenios restrictivos (común en préstamos bancarios y contratos de emisión de bonos),  conservación del capital (porque el arrendador proporciona el 100 por ciento de financiamiento), ahorros fiscales (en la mayoría de los casos), evitar el riesgo de obsolescencia, y relativa facilidad para obtener un arrendamiento en comparación con un préstamo bancario comparable.

Tipos comunes de arrendamientos

Los arrendamientos difieren ampliamente, pero hay algunos que son comunes en el sector inmobiliario. La estructura de un arrendamiento está influenciada por la preferencia del arrendador, así como por las tendencias actuales en el mercado.

Algunos contratos de arrendamiento colocan la carga sobre el inquilino, mientras que otros le asignan toda la carga al propietario. Eso no es todo; hay muchos tipos diferentes en el medio. Estas son las formas más comunes de acuerdos de arrendamiento.

  1. Arrendamiento neto absoluto

En un arrendamiento neto absoluto, el inquilino se hace cargo de toda la carga, incluidos los seguros, los impuestos y el mantenimiento. Este tipo de contrato de arrendamiento es común en los sistemas en donde se hace la transacción con un solo inquilino, donde el propietario construye diferentes unidades de vivienda para satisfacer las necesidades de un inquilino. El propietario entrega la unidad terminada al inquilino por un período específico.

Los inquilinos, en tal caso, generalmente incluyen grandes empresas que comprenden los términos del contrato y están listos para asumir los desembolsos. Sin embargo, debido a que la mayor parte de la carga recae sobre el inquilino, los propietarios suelen aceptar tarifas mensuales más bajas.

  1. Arrendamiento neto triple

El arrendamiento neto triple viene con tres categorías de gastos asociadas: seguros, mantenimiento e impuestos a la propiedad inmobiliaria. Dichos gastos también se conocen como gastos de traspaso u operativos porque el propietario los pasó todos al inquilino en forma de exceso de alquiler. En algunos casos, los excesos se denominan impuestos, seguros y áreas comunes.

A menudo denominados NNN, los acuerdos de red triple son la norma en unidades de alquiler de un solo inquilino, así como de múltiples inquilinos. En un contrato de arrendamiento de un solo inquilino, el inquilino ejerce control sobre el mantenimiento de jardines y exteriores. En resumen, el inquilino decide cómo lucirá la propiedad mientras el arrendamiento esté vigente.

Un arreglo de inquilinos múltiples le da al dueño de la propiedad un control total sobre la apariencia de una propiedad. De esta manera, ningún inquilino puede arruinar la apariencia general de un edificio. Además, un acuerdo de múltiples inquilinos requiere que el inquilino pague un prorrateo regular de los costos operativos.

Por esa razón, los inquilinos obtienen el derecho a auditar los costos operativos del edificio. Un contrato de arrendamiento neto triple dificulta que el propietario contrate a un conserje. Cada inquilino ayuda a contribuir a los gastos de limpieza y mantenimiento interior.

  1. Arrendamiento bruto modificado

El contrato de arrendamiento bruto modificado transfiere toda la carga al propietario. Según los términos, el propietario paga todo el seguro, los impuestos a la propiedad y el mantenimiento de las áreas comunes. Por otro lado, el inquilino asume los costos de limpieza, servicios públicos y mantenimiento interior.

El acuerdo de arrendamiento también estipula que el techo y otros aspectos estructurales del edificio son responsabilidad del propietario. Sin embargo, debido a que el propietario se hace cargo de una gran parte de los costos de arrendamiento, las tarifas mensuales son más altas en comparación con otros tipos.

El tipo de arrendamiento modificado es ventajoso para el inquilino porque el propietario se encarga de los riesgos asociados, como los costos operativos. Las tarifas del inquilino son relativamente las mismas durante todo el año, y él no participa en los asuntos de la propiedad. Desafortunadamente, el propietario puede decidir cobrar una prima adicional cada mes para cubrir el costo de administración del edificio.

  1. Arrendamiento de servicio completo

Como sugiere el nombre, el arrendamiento de servicio completo se hace cargo de la mayor parte del costo de operación de un edificio. No obstante, existen algunas excepciones, como los costos de datos y teléfono. De lo contrario, el resto del costo corre a cargo del propietario, incluido el mantenimiento de las áreas comunes, los impuestos, el interior, el seguro, los servicios públicos y los costos de limpieza. Como resultado, la tasa mensual es levemente alta y estos arrendamientos son comunes en grandes unidades de múltiples inquilinos donde no es práctico dividir un edificio en espacios más pequeños.

Tal arreglo es ventajoso para el inquilino porque no hay costos adicionales por encima de la tarifa mensual habitual. La desventaja es que  se encuentra en que el propietario puede decidir cobrar una pequeña prima adicional a  la tarifa mensual para cubrir el costo del alquiler. La mayoría de los propietarios prefieren la disposición de servicio completo porque permite un control total sobre la apariencia general de un edificio.

Hay diferentes tipos de arrendamientos, pero los más comunes son el arrendamiento neto absoluto, el arrendamiento neto triple, el arrendamiento bruto modificado y el arrendamiento de servicio completo. Los inquilinos y propietarios deben comprenderlos completamente antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Del mismo modo, existe un gran beneficio tanto para los propietarios como para los inquilinos si contratan a expertos en bienes raíces durante dichos acuerdos. Los expertos en bienes raíces e inmobiliarias son los más calificados para hablar, ya que pueden brindarle los mejores consejos al momento de alquilar una propiedad.

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