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¿Qué es un contrato de arriendo con opción de compra?
Hace referencia a un contrato mixto o compuesto, en donde se involucra un acuerdo de pago para un arriendo y un convenio de compraventa. En este, se estipula que el arrendatario contará con el derecho para la compra del inmueble después de transcurrido el periodo pactado para el arriendo, y que este derecho estará sujeto a un valor que se establece desde el momento de la firma del contrato, el cual deberá mantenerse y podrá ser pagando mediante:
- Cuotas durante el periodo de arriendo del inmueble (valor diferente al pago del canon de arriendo).
- Parcialmente, mediante abonos al valor total del inmueble.
- Con un acuerdo de arras y el pago final al momento de la escrituración del inmueble.
¿Qué ventajas ofrece este tipo de contrato a las partes involucradas?
Arrendatario/Comprador:
- Financiación: Durante el tiempo que tome el inmueble en arriendo, podrá pagar una cuota adicional como abono al valor del inmueble, logrando de esta manera ir pagando poco a poco y sin un préstamo bancario su casa o apartamento propio.
- Arreglos a cargo de propietario: Durante el periodo de arriendo, los arreglos locativos necesarios, le corresponden al propietario. Por lo que mientras se compra el inmueble, si llega a presentarse una falla, el arrendador será quien la asuma; un factor que podrá disminuir los costos o vicios ocultos a la hora de la compra y entrega final de inmueble.
- Negociación del canón: Considerando que se va a pagar un canon y adicionalmente un abono para la compra, el precio de arriendo se podrá negociar, haciendo que este sea un poco más cómodo y a su vez, una inversión a largo plazo.
- Rentabilidad: una de las mayores ventajas que ofrece este tipo de contrato, es la oportunidad de pactar un precio desde el momento en que se firma, por lo que si el inmueble se encuentra en una zona de alta o mediana valorización, aun cuando aumente el valor del metro cuadrado en la zona, el precio convenido no cambiará. Un factor que no solo garantiza un buen precio, sino también la oportunidad de ganar un poco más frente al inmueble al momento de una venta futura.
Arrendador/Vendedor:
- Garantía de arriendo: Este es un contrato que garantiza que mientras el inquilino no compre el bien, el propietario contará con un ingreso seguro.
- Negociación: de acuerdo a la negociación pactada en el contrato de arriendo con opción de compra, el propietario podrá empezar a percibir mayores ingresos, ya sea de manera parcial o por cuotas, lo que le brindará una garantía también frente a la compra o una ventaja dado el caso que el arrendatario se retracte, porque ya habrá un pago por adelantado de la penalidad por incumplimiento.
- Cambios negativos en el mercado: sin importar que el mercado enfrente cambios abruptos o negativos debido a contingencias sociales, económicas o comerciales, que puedan afectar el precios de los inmuebles; el propietario cuenta con un valor fijo para la compra de su inmueble, que fue el que se estipulo a la hora de la firma del contrato.
- Aumento de ingresos y disminución en costos: por medio de este contrato el propietario podrá verse beneficiado, en el sentido en que recibirá de cierta manera una mayor ganancia por el inmueble al tener un doble ingreso (por renta y venta). De igual manera, teniendo en cuenta que para su venta, el inmueble no deberá estar desocupado por un tiempo indefinido, no tendrá que asumir costos como lo son los servicios públicos, la administración y el aseo para el mantenimiento del bien.
¿Qué factores o puntos debe incluir un contrato de arriendo con opción de compra?
Buscando poder abarcar todos los posibles factores de negociación y mantener los beneficios para las dos partes involucradas, los contratos de arriendo con opción de compra, deberán incluir los siguientes puntos:
- Identificar adecuadamente y de manera clara los nombres completos, documentos de identificación, correos y direcciones para notificaciones de cada una de las partes involucradas en los acuerdos.
- Periodo de tiempo con el cual contará el arrendatario, antes de llevar a cabo la compra del inmueble o de contar con la opción o derecho de compra.
- Estipular a cargo de quién estarán los gastos de mantenimiento, reparaciones , modificaciones o adecuaciones.
- Establecer a cargo de quién estarán los pagos de servicios públicos, administración y las posibles o eventuales cuotas extraordinarias.
- Pacto o acuerdo frente al pago del canon de arrendamiento mensual, abonos mensuales o parciales, arras o separación del inmueble y valor final de venta del bien.
- En el caso del valor del arriendo, deberá indicarse si este estará sujeto a cambio por aumento en la administración, IPC, u otro factor.
- Cláusula por incumplimiento frente a cualquiera de los acuerdos.
- Linderos y condiciones actuales del inmueble, incluidos temas legales o de afectación al inmueble (hipotecas, leasings, afectación familiar, procesos jurídicos, etc).
