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Simulador Gastos Notariales

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Un aspecto que se debe tener en cuenta a la hora de realizar la venta de un inmueble con la ayuda de una inmobiliaria o por cuenta propia, son los gastos notariales.

La venta del inmueble va un poco más allá de entregar el bien y recibir el dinero a cambio; dentro del proceso de venta deben estar implícitos los gastos notariales que afectan tanto al vendedor como al comprador.

Una vez oficializada la venta o compra, llegan los gastos de escrituración; es entonces cuando se realiza una escritura pública o documento notarial donde reposa de forma escrita el acuerdo entre las partes, en este caso por la venta de un inmueble. Para cerrar este trámite tanto vendedor como comprador asisten a una notaría.

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Requisitos o documentos exigidos a los otorgantes por las notarías de Colombia para realizar la venta de un inmueble

Para lograr vender un inmueble es necesario presentar ante el registro inmobiliario que corresponda de acuerdo a la ubicación del inmueble, el documento visado y redactado por un abogado, además de:

  • Los otorgantes (comprador y vendedor), deben hacer presencia en una notaría y cancelar los costos pertinentes exigidos para tramitar la venta. Existe una lista de precios fijada por la superintendencia de notariado y registro; estos precios se actualizan según el IPC, para el 2020 fue de 3,18%.
  • Deben presentar certificado de tradición expedido en un tiempo no mayor a 30 días, esto en caso de que el inmueble sea una vivienda usada.
  • Fotocopia de la cedula de ciudadanía de ambos.
  • Manifestación del estado civil, donde se especifique si está casado, soltero, en unión.
  • En el caso de personas jurídicas (empresas), se debe acompañar al documento con el certificado de cámara de comercio.
  • Si el vendedor es mayor a 70 años de edad, se recomienda presentar certificado médico de lucidez.
  • Se debe presentar el certificado de tradición y libertad, mediante este documento se puede conocer el estado jurídico del inmueble.

En caso de la venta de viviendas es necesario:

  • Presentar la tradición anterior, se trata de la escritura pública donde consta que adquiriste el inmueble anteriormente.
  • Documento o promesa de compraventa, autenticada y debidamente firmada.
  • Paz y salvo de valoración, junto al impuesto predial de la vivienda, actualizado.
  • Presentar la escritura vigente del inmueble que se está negociando

En que consisten los gastos notariales

¿Son muy costosos los gastos notariales?

Este tipo de gastos notariales están sujetos a una tarifa que suele ser el 0,54% del valor de la venta.

Los gastos notariales deben ser asumidos tanto por el vendedor como el comprador por partes iguales, esto significa que si la venta fue por 300 millones de pesos, el 0.54% es 1.620.000 pesos, entonces comprador y vendedor deben aportar cada uno 810.000 pesos.

Adicional a este pago, es necesario cancelar lo referente a la retención en la fuente, esto corresponde cuando se compra un bien raíz. El pago de este impuesto le corresponde exclusivamente al vendedor y consiste en el 1% del valor de la venta, así que si la venta fue por 300 millones de pesos el pago es de 3.000.000 de pesos.

Esa tarifa del 1% solo se aplica si el costo del inmueble es inferior a 685 millones de pesos, si el costo llegara a ser mayor la tarifa a aplicar sería de 2.5%.

Hay otro gasto que debe ser asumido solamente por el comprador, hablamos del valor del registro de la escritura pública, este impuesto debe cancelarse en la oficina de instrumentos públicos. En el caso que la vivienda cueste 300 millones de pesos, se debe cancelar 5.010.000 pesos.

¿Por qué es importante formalizar la venta de un inmueble ante la notaria respectiva?

Cuando se realiza la venta o la compra de un inmueble y se realizan los trámites pertinentes ante la notaria que corresponda, más allá de cumplir con el mismo estipulado por las leyes colombianas, se está realizando el trámite ante un experto en derecho que da fe de la compraventa del inmueble ajustado a la legalidad vigente.

Cuando hablamos de ese experto en derecho, nos referimos al notario. El notario te otorga la seguridad jurídica, que permite que más tarde se pueda concretar una hipoteca.

Parte del protocolo llevado adelante por el notario es elevar el documento a escritura pública y entregar una copia a los intervinientes, archivando el documento original.

Cuando se realiza el pago de los gastos notariales y de otros impuestos ya mencionados, que están inmersos en la compraventa de un inmueble, no se está pagando por pagar, parte de este impuesto va al fisco nacional y los actuantes como el notario cumplen funciones relevantes que dan la fidelidad a todo el proceso.

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Funciones que cumple el notario

  • Presta un servicio público en representación del estado o delegado por él.
  • Da fe pública sobre variadas manifestaciones o declaraciones de voluntad de los ciudadanos, abarcando los documentos que comprendan su actuación.

Cuando se da fe pública, se le concede legitimidad plena, validez y claro está, efecto jurídico a las declaraciones que has sido manifestadas ante el notario. De allí la importancia de la tramitación ante él.

  • Es el encargado de redactar la escritura de compraventa del inmueble, acreditando a quien pertenece el mismo y a quien pertenecerá una vez concluida la venta. Dentro de la legalidad de este proceso el notario identifica al comprador y al vendedor.

Esa identificación la realiza solicitando el registro de la propiedad una nota donde conste quién es el propietario al momento de realizarse la transmisión y si la misma está o no de cargas. Adicionalmente realiza la acreditación del número de referencia catastral de dicho bien.

  • Actualmente los notarios realizan trámites que anteriormente eran competencia de la jurisdicción civil y de familia y entre los 47 asuntos para los cuales están facultados a adelantar, está la autorización de venta de inmueble que es la que en este caso nos compete.
  • El notario es un garante de los derechos jurídicos. En los actos y contratos que sean elevados hasta ellos, para su aval, tienen un ente que los supervisa y regula (Superintendencia de Notariado y Registro), son funcionarios nombrados por concurso. Con su desempeño se busca evitar estafas, falsedades y otros.
  • Los notarios son autofinanciados a través de las tarifas notariales, que se convierten en gastos notariales para el vendedor y el comprador.

El notario en resumidas cuentas juega un papel de suma importancia a la hora de la venta o la compra de un inmueble, pues a través del notariado se logra la legalización de los documentos que la ley establece para ser autenticados y tramitados.

¿Cuáles son los impuestos por venta de inmuebles en Colombia?

Si necesitas vender o comprar un inmueble, debes conocer los impuestos que la ley colombiana establece sobre los mismos. Estos, son un requisito indispensable al momento de validar la compra o venta de una propiedad, y dependerán del valor que posea la misma.

También es importante que conozcas las excepciones a los impuestos por venta de inmuebles, aquí te contamos todo lo que debes saber al respecto.

Impuestos por ventas de inmuebles

Los impuestos por venta de inmuebles son un requisito legal que debes cumplir para validar toda compra y venta de propiedades. La cantidad de dinero a pagar por estos impuestos dependerá del valor que posea el inmueble, lo cual se estipula por medio de un avalúo realizado por un experto.

También, hay que tomar en cuenta la clase de propiedad, así como el tiempo de posesión del inmueble por parte del vendedor.

Esto último es importante, ya que legalmente la venta de un inmueble puede ser considerada ganancia ocasional o renta líquida, dependiendo de este lapso. De allí se desprende los tipos de impuestos a cancelar, así como las excepciones que se apliquen según sea el caso.

A continuación, te detallamos cada uno de los impuestos por venta de inmuebles en Colombia.

Impuesto a la renta de inmuebles

Se debe pagar este impuesto por venta de inmuebles de acuerdo al tiempo de ocupación, es decir, cuando la propiedad ha sido del vendedor por un período de tiempo menor a dos años.

La cantidad de dinero a cancelar se calcula de acuerdo a un listado, el cual se encuentra establecido en el artículo 241 de la ley vigente. El mismo, es pagado por el propietario al momento de realizar la declaración de los impuestos sobre la renta.

Pago por derechos notariales

Constituye un porcentaje que debe cancelarse en una notaría, con la finalidad de costear los gastos por el registro de las escrituras. Esto representa la validación de propiedad que hace la autoridad competente por la compra y venta del inmueble.

Generalmente, se cancela de forma conjunta entre ambos participantes de la compra-venta, no se considera propiamente un impuesto. En Colombia representa un porcentaje con relación al valor que aparece en las escrituras, siendo de un 0,5%.

Impuesto Nacional al Consumo de Bienes

Este impuesto por venta de inmuebles es cancelado por el vendedor de la propiedad. Las excepciones a este pago son las viviendas de carácter social e inmuebles situados en espacios rurales, también los destinados a actividades relacionadas al sector agrícola. Considera esto al comprar una propiedad.

Impuesto por registro

El mismo, debe realizarse en un período no mayor a dos meses luego de firmar la compra-venta. Se realiza ante el organismo competente, que es el registro local donde se encuentra el inmueble.

Corresponde a un 1,67% con relación al valor total de venta de la propiedad, es importante hacerlo puntualmente para no pagar intereses adicionales, los cuales pueden resultar bastante altos. Considera este punto para no pagar dinero adicional por demoras en tus pagos.

Impuesto por beneficencia

El impuesto por beneficencia deberás cancelarlo en la gobernación del departamento respectivo, es decir, donde se encuentra el inmueble en venta. Por ende, el monto a pagar es variable, se recomienda consultar las tarifas con anterioridad.

Retención en la fuente

Como dueño debes pagar la retención en la fuente, la cual es asignada por un notario. En este caso, como vendedor, no tendrás que cancelar los impuestos de ganancia ocasional o el de renta.

No se considera propiamente un impuesto, y representa uno por ciento sobre el monto total de la venta; realiza los cálculos con anterioridad para estar seguro del monto a consignar, así como el status.

Cuando la vivienda ha sido de tu propiedad por un período mayor a dos años no se cobrará este impuesto. A cambio, se reducirá un diez por ciento sobre el valor total de la venta, esto por cada año que hayas sido dueño del inmueble.

Con la finalidad de comprobar la tenencia se deben presentar algunos requisitos como el título de propiedad o el pago de hipotecas. Así la autoridad sabrá que has cumplido con los lapsos establecidos en la ley.

Impuestos por ganancias ocasionales al vender una propiedad

Debes cancelarlo cuando el inmueble ha sido tuyo por un período mayor o igual a dos años. Se establece un valor de diez por ciento sobre la utilidad de la transacción.

Es muy sencillo calcular esta cantidad, solo debes restar el valor establecido para la propiedad a los costos fiscales generados por el proceso de venta. Dichos costos se refieren al avalúo realizado por catastro o el monto final de la venta, dependiendo de cuál es la suma mayor entre las dos.

No se paga cuando, como vendedor, el inmueble ha sido tu lugar de residencia. Este es un punto importante que debes considerar en todo proceso de compra-venta, tanto si eres vendedor como comprador.

¿Por qué se deben pagar los impuestos a la venta de inmuebles?

Pagar los impuestos por ventas de inmuebles es un requisito legal necesario para validar correctamente el proceso. Además, te permite estar seguro que no tendrás problemas en un futuro, que estás protegiendo tu inversión y los documentos de tu propiedad se encuentran completamente en regla.

Por supuesto, al hacerlo evitas pagar intereses adicionales o sanciones onerosas, como por ejemplo cuando incurres en demoras.

  • Pregunta a tu agente inmobiliario acerca de las actualizaciones en materia de impuestos sobre las ventas de inmuebles, así como los pagos que debes realizar de acuerdo a tu condición de vendedor o comprador.
  • Revisa bien las tarifas correspondientes a tu localidad, y corrobora ante cualquier duda que se te presente antes de realizar cualquier transacción.
  • Ten en cuenta que existen varios tipos de impuestos por ventas de inmuebles, y que algunas veces puedes gozar de excepciones, dependiendo de tu tipo de inmueble y estatus.
  • Considera estos aspectos al momento de vender, es recomendable que planifiques la venta o compra de una propiedad. Toma en cuenta el tiempo que ha permanecido en el inmueble el propietario, ya seas tú mismo o el vendedor, en caso que estés comprando.

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