Los contratos de arrendamiento de bienes raíces constan de numerosos elementos que establecen los derechos y obligaciones del arrendador / arrendador y del arrendatario / inquilino. En ausencia de las diferentes restricciones de uso, por lo general el inquilino puede utilizar la propiedad para cualquier tipo de propósito legal.
Este elemento de un contrato de arrendamiento de bienes raíces se refiere a los derechos de posesión del inquilino. El propietario en cuestión le promete al inquilino la posesión de una determinada propiedad para su uso y disfrute, también promete que el propietario no interferirá con cualquier aspecto de esa posesión.
Esto no significa que el propietario no pueda ingresar a la propiedad, ya que por lo general es parte del contrato de arrendamiento que el propietario tiene derecho a ingresar a dicha propiedad para realizar reparaciones u otras actividades descritas previamente en el contrato de arrendamiento.
¿Cómo el inquilino puede usar la propiedad?
Hay muchos tipos de arrendamientos, residenciales, de oficinas, minoristas, etc. Todos estos tipos arrendamientos pueden tener motivos para especificar diferentes restricciones sobre el uso de la propiedad por parte directa del inquilino. Un contrato de arrendamiento residencial puede prohibir el uso para cualquier propósito de índole comercial. Por otro lado, un contrato de arrendamiento de una oficina puede indicar que la propiedad solamente se puede utilizar como una oficina de «bienes raíces». Un arrendamiento minorista puede especificar qué cuales son los productos que se podrían vender en el espacio.
En ausencia de restricciones de uso, el inquilino normalmente puede utilizar la propiedad para cualquier propósito legal.
¿Cuál es el plazo del contrato de arrendamiento?
Generalmente, los arrendamientos establecen específicamente una fecha de inicio y finalización para que el arrendamiento sea efectivo. Este período, cuando se establece tanto al principio como al final, significaría que no se necesitaría ningún aviso de desalojo. El inquilino desocupará en la fecha de finalización prescrita a menos que se llegue a un nuevo acuerdo.
Los arrendamientos pueden durar meses o años. Algunos estados prohíben arrendamientos muy largos que superen los 100 años, pero en otros está bien. Generalmente, este término se establece con una fecha de inicio y una fecha final, además del período total. Por ejemplo: el contrato de arrendamiento se extenderá desde el 1 de enero de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2020, un período de dos años.
El depósito de seguridad
La mayoría de los arrendamientos tienen una provisión para uno o más depósitos de seguridad contra la posibilidad de impago del alquiler o daños a la propiedad. La mayoría de los estados tienen reglas estrictas sobre cómo deben manejarse los depósitos y si deben pagarse intereses al inquilino mientras se retiene el depósito. Existen muchos plazos para la realización del reembolso de los depósitos una vez que finaliza el período determinado de arrendamiento, la propiedad se desocupa y se inspecciona en busca de daños.
Mejoras a la propiedad arrendada
Por lo general, durante la validez de un contrato de arrendamiento, el arrendador no hará mejoras a menos que estas sean solicitadas específicamente en el contrato de arrendamiento, o en su defecto, que se haga un nuevo contrato por escrito. El inquilino puede realizar mejoras con el permiso del arrendador, pero se convertirán en propiedad del arrendador al final del contrato de arrendamiento.
Las cláusulas de mejora son mucho más frecuentes en los arrendamientos comerciales. Las oficinas y los espacios comerciales están sujetos a modificaciones que se consideran mejoras y que se realizan para adaptarse a los negocios del inquilino.
Mantenimiento de la propiedad arrendada
Los diferentes elementos de mantenimiento de un arrendamiento específicamente de bienes raíces pueden variar significativamente, esto dependiendo de si es de naturaleza residencial o de naturaleza comercial comercial. En la gran mayoría de los arrendamientos residenciales, el propietario es el único responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento. En las propiedades comerciales existen diversos acuerdos que pueden hacer que el mantenimiento sea responsabilidad del inquilino. Como en cualquier contrato, las responsabilidades de las partes deben detallarse completa y cuidadosamente para evitar malentendidos.
En el caso de un establecimiento minorista o de oficinas, podría haber un requisito de mantenimiento de los accesorios, como vitrinas, que recaería sobre el inquilino, mientras que la estructura y el mantenimiento mayor del edificio lo haría el propietario.
Cesión o subarrendamiento de la propiedad arrendada
Si el inquilino hace la asignación de su propio contrato de arrendamiento, generalmente esto significa que ha transferido todos sus intereses de arrendamiento a la otra parte. En un subarrendamiento, el inquilino original cede la propiedad a otro, con algunos de sus intereses transferidos.
El contrato de arrendamiento especificará si se permite cualquier cesión o subarrendamiento y bajo qué circunstancias. En muchos casos, el inquilino retiene parte o la totalidad de su responsabilidad por el pago de los alquileres y la responsabilidad por los daños a la propiedad.
Opciones para el inquilino en el arrendamiento de bienes raíces
Muchos contratos de arrendamiento brindan al inquilino la opción de renovar el contrato de arrendamiento antes de que finalice el período de arrendamiento. Con el aviso adecuado, el inquilino puede renovar por otro período previamente acordado. Una cláusula de ejemplo podría decir: «En cualquier momento hasta treinta días antes del vencimiento de este contrato de arrendamiento; el inquilino puede optar por extender el contrato de arrendamiento otros 6 meses mediante una notificación realizada por escrito al propietario. El monto del alquiler será de una determinada cantidad de dinero por mes para el nuevo plazo de arrendamiento”.
Otra opción factible es la de comprar definitiva la propiedad durante el período de arrendamiento. Por lo general, se indica el precio de compra y el arrendador puede aplicar o no algunos de los pagos de alquiler al pago inicial o al precio de compra.
