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Para entender las consecuencias de faltar a una promesa de compraventa, primero es necesario considerar que es y quienes se ven involucrados dentro de ella:

¿Qué es una promesa de compraventa?

Una promesa de compraventa es un contrato formal entre el prominente comprador y el prominente vendedor, en donde se establecen las formas , valor final de la propiedad y tiempos de pago, así como todas las características concernientes al negocio.  De igual manera, es un documento que debe ser notariado o contar con testigos para su firma con el fin de tener validez, debido a que en él, también van a quedar registrados los derechos y deberes de las dos partes, así como las penalidades de incumplimiento frente a cualquiera de los aspectos pactados.

¿Cuales son los acuerdos a los que normalmente llegan las partes?

Prominente comprador: mediante este contrato el comprador o cliente interesado en la adquisición del bien, acepta separar el inmueble con un monto específico de manera anticipada antes de la entrega, y así mismo, cumplir con las fechas estipuladas en el mismo para el pago de los saldos. En caso de requerir un crédito para el pago de los saldos, el comprador se compromete a gestionar todo el proceso con la entidad bancaria, con el fin de cumplir con lo pactado en el contrato.

Además de lo anteriormente expuesto, el comprador se compromete o promete que el dinero  o inmueble (en el caso de una permuta) con el cual, está realizando el abono o pago total de la propiedad, se obtuvo de manera lícita.

Prominente vendedor: mediante el contrato de compraventa el vendedor o propietario actual del inmueble, se compromete a no vender la propiedad a otra persona diferente a la que se encuentra en el contrato. Igualmente, acepta parar la promoción y brindar todos los documentos necesarios para gestiones bancarias o estudio del bien inmueble antes de su compra.

Por último, el vendedor se compromete a tener el día el inmueble en lo referente a impuestos, valorizaciones, administración y servicios. Así como, hipotecas o cualquier afectación que posea el inmueble.

Nota: Las dos partes, igualmente se comprometen al pago de una penalidad, en caso de incumplimiento de alguno de los compromisos dentro del contrato.

¿Cuales son las consecuencias de desistir de una promesa de compraventa?

Durante el desarrollo de la promesa, tanto comprador como vendedor estipularon una penalidad frente al monto total del inmueble, en caso de un desistimiento, este normalmente oscila entre el 10% y el 15%

Incumplimiento por parte del comprador:

Dado el caso que sea el comprador, el que incumpla con las fechas o montos pactados, o simplemente el que desista del negocio después de firmar la promesa de compraventa, éste será el encargado del pago de la penalidad, que deberá hacerse efectiva mediante su pago inmediato y el desarrollo de un documento notariado por las partes, en donde se evidencia la terminación del mismo.

Sin embargo, dado el caso que el abono realizado desde el momento de la firma, hasta el momento de la anulación del contrato, sea mayor a la penalidad, este estará sujeto a devolución del vendedor, descontado su parte correspondiente por el incumplimiento del comprador.

Adicionalmente a lo anterior, dado el caso que la compra se fuera a hacer con un crédito hipotecario o de leasing, y el banco ya haya empezado el avalúo del inmueble registrado en el contrato de compraventa, el valor pagado hasta el momento a la entidad se perderá.

Incumplimiento por parte de vendedor:

Si fuera el vendedor el que incumpliera con las promesas y acuerdos pactados, y después de firmada la promesa decidiera desistir del negocio, la responsabilidad de la penalidad caerá sobre sus manos, y deberá no solo devolver el valor que se le haya abonado, sino también el correspondiente al 10 o el 15% establecido en el contrato. 

Lo anterior, de manera inmediata y realizando un documento que constate la devolución y terminación del contrato.

Aspectos a tener en cuenta:

  • Dado el caso, en que el contrato no haya sido celebrado entre dos personas naturales, sino que el vendedor o comprador sea una persona jurídica, empresa inmobiliaria o constructora, es importante que se revisen una a una las cláusulas, para identificar los inminentes incumplimientos y las posibilidades de evitar las multas.
  • Adicionalmente, si en medio de la negociación se ve involucrado un intermediario (broker o inmobiliaria), es importante que el vendedor identifique las pautas en el contrato celebrado con el mismo, debido a que en ellas, no solo se indicará cuanto debe ceder el propietario actual como comisión en caso de una negociación, sino también cuanto debe pagar en caso del desistimiento de alguna de las partes, especialmente cuando ya se hizo un pago adelantado de lo correspondiente al intermediario.
  • En algunas ocasiones es posible hacer un cesión del contrato de compraventa para evitar el pago de multas o sanciones. Sin embargo, en caso de hacerlo hay que notificar a la otra parte e identificar si es necesario hacer algún cambio y cómo se dividirán o ejercerán los pagos correspondientes a las obligaciones ya pagadas y los gastos notariales.
  • Puede pasar que una de las partes deba desistir por fuerza mayor, como una enfermedad o caída drástica en los ingresos, por ello, se recomienda que dado el caso que se presente esta situación, se exponga y se busque llegar a un acuerdo beneficioso para los dos lados de la negociación. En caso de que se logre un acuerdo, este se puede entender como una “resciliación”.
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