Todos los contratos pueden ser renovados y el caso de los contratos de viviendas no son la excepción además de ello también es posible realizar una prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia.
En el país las leyes sobre los contratos de arrendamiento no son tan específicas como deberían serlo sobre este tipo de contratos, esto se puede notar ya que a pesar de que renovar y prorrogar son términos diferentes es difícil conseguir en la ley una distinción de cuándo se refiere a una o a la otra.
Es en la ley 820 de 2003 donde se habla sobre este tipo de contratos y aunque puede resultar difícil conseguir distinción sobre lo referente a renovación y lo referente a prórroga, se tratará por este medio de ser lo más preciso posible sobre lo concerniente a la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia.
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¿Qué es el contrato de arrendamiento?
Como se mencionó anteriormente la ley 820 de 2003 es la ley a la que se someten tanto los arrendadores como los arrendatarios por lo que es importante que ambas partes tengan conocimiento sobre esta ley y lo que ella estipula; en el artículo 2 de esta ley se establece que un contrato de arrendamiento es aquel que establece un compromiso entre dos personas o partes.
Una de dichas partes es la que concede el disfrute y goce del inmueble que se destina a vivienda ya sea de forma parcial o total; es decir el arrendador y la otra parte es la que debe pagar un canon de arrendamiento; es decir, el arrendatario o inquilino.
Estos contratos de arrendamiento de vivienda pueden celebrarse durante el tiempo que decidan las dos partes, en caso de que no se realice este acuerdo queda por entendido que el contrato tiene validez por un año.
¿En qué momento se realiza la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia?
Es posterior al año o lapso pactado por ambas partes para la duración del contrato cuando se puede proceder a realizar la renovación o prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia. Sin embargo en la ley antes mencionada se establecen algunos términos que se deben tener en cuenta antes de realizar la renovación o prórroga.
Esta ley en su artículo 6 establece que la prórroga es un derecho del arrendatario siempre y cuando haya cumplido con todas las obligaciones que fueron establecidas en el contrato y si además de ello está dispuesto a pagar el reajuste que establece dicha ley.
Por otra parte, en el artículo 24 el cual está enfocado en la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario se establece que este puede dar por terminado el contrato de forma unilateral durante el término del contrato inicial o durante el término de las prórrogas.
Sin embargo en dicho caso el arrendatario debe notificar con una antelación mínima de tres meses al arrendador de dicha decisión, en caso contrario deberá realizar una indemnización de tres meses.
Por otra parte es posible que las dos partes decidan en un acuerdo mutuo la finalización del contrato de arrendamiento en cuyo caso no aplica la consecuencia jurídica de indemnización por no realizar preaviso.
Asimismo en el caso de que no se realice ningún aviso de desear la finalización del contrato por ninguna de ambas partes, el contrato se entiende como renovado de forma automática.
¿Qué se puede modificar en la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia?
Los artículos 22 y 24 de la ley 820 de 2003 se establece que la prórroga procede siempre y cuando el arrendador concuerde con los incrementos que la ley permite que puedan realizarse razón por la que para ninguna de ambas partes se representa un inconveniente.
Asimismo en caso tal de que las partes necesiten realizar por algún motivo una modificación de ciertos términos establecidos en el contrato esto se puede hacer únicamente si ambas partes están de acuerdo en ello.
De ser así solo se deben realizar las modificaciones correspondientes a los nuevos términos en la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia ya sea por medio de un otrosí o realizando un nuevo contrato desde cero.
En dicha situación en la que se desea realizar modificaciones sobre los términos del contrato no se debe permitir que la renovación del contrato de haga de forma automática ya que si esto ocurre lo único que se permite cambiar es el precio del arrendamiento siempre y cuando este el incremento cumpla con lo establecido por la ley.
Causas para no realizar la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia
Puede suceder el caso de que el arrendatario haya cumplido con todas sus obligaciones y esté dispuesto a pagar el reajuste del canon de arrendamiento pero que aun así el arrendador no esté dispuesto a realizar la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia.
Si esto llegara a suceder la ley 820 de 2003 le da algunas opciones que se indican en los numerales 7 y 8 del artículo 22 en los cuales de forma resumida se establece lo siguiente:
- El propietario puede no realizar la renovación o prórroga de contrato si necesita ocupar el inmueble como domicilio propio por un lapso de un año o mayor a este.
- EL propietario puede no realizar la renovación o prórroga de contrato si el inmueble va a ser demolido para construir un nuevo inmueble o debe ser reparado y/o remodelado, y para poder hacer dichas remodelaciones debe estar desocupado.
- El propietario puede no realizar la renovación o prórroga del contrato si este se ha vendido y en el contrato de compraventa está establecido que este debe ser entregado desalojado.
En todos estos casos se puede evadir la renovación o la prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia siempre y cuando se esté cumpliendo el preaviso no menor a tres meses que está establecido por la ley.
