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¿Qué es un estudio de títulos?

Al momento de elegir una inmobiliaria en Bogotá para de tomar una decisión frente a la compra de un inmueble comercial o de vivienda, especialmente cuando se hace a través de una entidad bancaria por medio de un leasing o crédito hipotecario, es necesario llevar a cabo varios procesos antes de la firma del contrato de compraventa. Entre ellos, se encuentra la elaboración y firmas de la promesa de compraventa y el desarrollo del estudio de títulos del bien de interés.

Uno de los procesos más importantes al momento de una compra, es el desarrollo de los estudios de títulos, debido a que con él, se puede garantizar en qué condiciones está el inmueble y su historial, con el fin de eliminar los problemas que se puedan presentar al adquirir la propiedad.

Siguiendo lo anterior, a continuación ampliaremos un poco más la información sobre este proceso:

¿Qué es un estudio de títulos?

Hace referencia a un análisis con fines de determinar la situación jurídica actual del inmueble que una persona desea adquirir, ya sea comercial o de vivienda. Por ello, para su desarrollo, se revisan e inspecciona con cuidado los documentos legales de la propiedad, identificando con ellos si quienes indican ser propietarios lo son, si está al día de hipotecas, condiciones resolutorias o procesos legales, como lo son embargos, herencias, afectación familiar, remates, arriendo por escritura o sucesiones, entre otros factores. Siguiendo esto, es un estudio que permite abarcar dos aspectos:

  • Preparación antes de la compra: para evidenciar que todos los papeles y temas jurídicos relacionados al inmueble esté al día y en orden.
  • Como tema preventivo: Cuando el abogado designado por el banco o entidad financiera revisa los papeles del inmueble, puede asegurarse si hay algún proceso jurídico que no se ha finalizado o si quien vende la casa, apartamento o propiedad es realmente el dueño, con el fin de evitar una posible estafa o problema sin retorno, después de la compra

Adicionalmente de lo anterior, el estudio de títulos, puede llegar a ser un herramienta en el momento, en que después de adquirida la propiedad, aparezca un banco, empresa o persona, indicando que es suya. Esto, debido a que el estudio servirá como garantía para demostrar que eso no es cierto y que la compra se hizo de manera responsable e informada.

¿Quién puede pedir un estudio de títulos?

Cualquier persona que vaya a comprar un inmueble puede solicitar un estudio de títulos, ante un abogado que se especialice en revisar escrituras e inscripciones de propiedad, quien entregará un informe completo del estado legal del inmueble e indicara si todo esta bien, si hay algún problema por resolver o si en definitiva no es una buena opción. Sin embargo, quienes suelen hacerlo, son las entidades bancarias ante el requerimiento de un crédito.

Es importante tener en cuenta, que aquel que corre con los gastos del estudio es el comprador, debido a que es la persona interesada en adquirir la propiedad.

¿Cuánto puede costar un estudio de títulos?

Este es un valor que puede variar de acuerdo a la experiencia del abogado a cargo, la complejidad del caso y el tiempo que demore en llevarse a cabo. Igualmente se verá influenciado, por la cantidad de propietarios que haya tenido el inmueble, si hace parte de una herencia o sociedad, o si fue parte de una donación en la última década. Sin embargo, el promedio puede llegar a estar entre los $170.000 a los $220.000 o el 1,2 x mil sobre el valor comercial del inmueble.

¿Qué documentos necesito para un estudio de títulos?

  • Promesa de compraventa
  • Fotocopia de las cédulas del comprador y vendedor de vivienda
  • Copia de la carta de aprobación
  • Copia de las escrituras
  • Copia del avalúo comercial
  • Certificado de libertad
  • Paz y salvo de contribución por valorización
  • Impuesto predial de los últimos tres años.
  • En caso de ser un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se debe adjuntar copia del reglamento con adiciones o modificaciones, si existen.
  • En caso de haber realizado una modificación o ampliación en el inmueble, se deberá adjunto licencia de reparaciones locativas y el respectivo plano.

Paso a paso estudio de títulos:

  • Solicitud del estudio de títulos o búsqueda de abogado para la gestión.
  • Recolección de documentos

El abogado designado o contratado solicitará los documentos recolectados y empezará su evaluación y análisis frente a los mismos. Identificando los siguientes puntos:

  • Escritura vigente, con la información correcta y actualizada.
  • Verificar la existencia de gravámenes, hipotecas, leasing, embargos, prohibiciones, etc.
  • Identificar si la propiedad tiene alguna afectación o limitación de orden público o expropiación.
  • Revisión de ventas, donaciones, créditos, herencias o movimientos legales o jurídicos  que hayan ocurrido en los últimos 10 años.
  • Gestión y realización de informe completo sobre la información obtenida.
  • En caso de ser necesario, se establecerán anotaciones de temas a resolver para poder realizar o continuar la compra, o para desistir del negocios por factores negativos o incoherencias encontradas. En caso contrario a lo indicado, el espacio quedara vacío y se entenderá que el inmueble se encuentra al día y en orden.
  • Entrega de informe a entidad financiera y/o el cliente que ha solicitado el estudio de títulos.
  • En caso de evidenciar anotaciones, se deberá proceder a la resolución de las mismas, siempre y cuando esto sea posible.
  • Evidenciar los cambios efectuados ante el abogado, para eliminar dichos puntos de un siguiente informe.
  • En caso de resolver todas las anotaciones y que el abogado no evidencie ningún tema a resolver, que pueda afectar al comprador o la entidad de por medio, se procederá a la firma de escrituras en la notaría pactada en la promesa de compraventa.

Cuando se desea hacer una operación con un inmueble, tanto el vendedor como las otras partes involucradas, deben conocer los antecedentes legales de la propiedad. De esta manera, todos tendrán la seguridad que el inmueble no tiene impedimentos legales que puedan impedir o complicar la operación.

Para esto, se realiza un estudio de títulos, con el cual se verificara si la propiedad puede venderse fácilmente o si hay algún problema que se deba resolver antes de poner la propiedad en venta.

Este estudio es la garantía de que luego que la venta se haya realizado, el nuevo propietario no tendrá problemas jurídicos con el inmueble en el futuro.

¿En qué consiste un estudio de títulos?

Un estudio de títulos, es el análisis que hace un abogado sobre la situación jurídica de una propiedad para determinar la viabilidad de algún tipo de negociación con la misma o si se puede recibir o dar en garantía de alguna obligación.

Por esa razón, cuando se hace un estudio de títulos, se deben verificar todas las circunstancias jurídicas que rodean al inmueble y a su dueño.

Se dice que un estudio de títulos posee un carácter preventivo y preparatorio, por las siguientes razones:

  • Es preventivo, porque se realiza sin que haya algún conflicto en contra del propietario actual o de sus predecesores.
  • Es preparatorio, porque se efectúa antes de la entrega de la escritura de compraventa o hipoteca, según sea la ocasión.

Este análisis se trata de un estudio hecho por la conveniencia de las partes, para evitar futuros conflictos.

¿Por qué el banco ordena el estudio de títulos?

El banco solicita este estudio para cerciorarse de dos aspectos:

  • Que la persona que dice ser la propietaria de la propiedad, efectivamente lo sea.
  • Que no haya dificultades legales para hacer operaciones con el inmueble.

De esta manera, la institución financiera se asegura que la propiedad involucrada en un préstamo con garantía hipotecaria o crédito hipotecario, no presenta dificultades con su titularidad.

También se descarta que un tercero pueda lidiar con fundamentos el derecho de dominio que tiene el actual dueño sobre el bien inmueble. Y que como consecuencia de ello, pueda impugnar en un futuro los derechos del nuevo propietario.

¿Qué instrumento se requieren para hacer un estudio de títulos?

Primeramente, se necesita el certificado de libertad y tradición de la propiedad que abarque la situación jurídica de la misma dentro de los últimos diez años.

Este certificado es un documento que tiene un carácter público, es decir, que cualquier persona puede pedir el certificado de libertad y tradición de cualquier bien en el territorio colombiano.

El certificado de libertad y tradición es expedido en las oficinas de registro de instrumentos públicos localizadas en el territorio nacional, que se han dividido por zonas que a veces abarcan varios municipios o ciudades como Medellín o Bogotá y responden a una división de la ciudad, que es acompañada de algunos municipios aledaños.

Luego, partiendo del certificado de libertad y tradición mencionado, se debe estudiarse todo documento que aparezca registrado en él en los últimos diez años, no solo las escrituras públicas de compraventa, sino todos las operaciones que allí aparezcan en ese periodo de tiempo, como oficios, sentencias y otras escrituras distintas a la de compraventa.

La razón para estudiar los últimos diez años de la propiedad, se debe al hecho de que los vicios que tenga la misma prescriben, es decir, son saneados en ese lapso de tiempo.

¿Qué aspectos son analizados en los instrumentos en un estudio de títulos?

En el certificado de libertad y tradición de la propiedad, se encuentra toda la historia que rodea a la misma, como limitaciones al dominio, tradiciones, contratos que sobre ella recaiga, gravámenes etc., por ello, se debe analizar cada una de estas circunstancias de forma detallada para determinar si existen eventos que afecten la negociabilidad del inmueble.

Los estudios que se hacen del certificado de libertad y tradición, además de todos los documentos que se muestran registrados en el folio de matrícula inmobiliaria de la propiedad que es objeto del análisis, deben confirmar la existencia los siguientes aspectos:

  • Condiciones resolutorias.
  • Ausencia de capacidad.
  • Falsas tradiciones.
  • Situaciones que pongan a la propiedad por fuera del comercio tales como extinción de dominio, gravámenes, embargos, etc.
  • Situaciones que disminuyan su comerciabilidad como, patrimonios de familia inembargables, afectaciones a vivienda familiar, servidumbres etc.

¿Qué documentos se necesitan para el estudio de títulos?

La persona interesada en un estudio de títulos debe presentarle al abogado los siguientes documentos:

  • Fotocopia de las cédulas de compradores y vendedores.
  • Copia de las escrituras.
  • Promesa de compraventa.
  • Copia de la carta de aprobación.
  • Copia del avalúo comercial.
  • Paz y salvo de contribución por valorización.
  • Certificado de libertad.
  • Autoevalúo o impuesto predial.
  • En caso de ser una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal, se debe presentar una copia del reglamento con modificaciones o adiciones si las hay.

El costo del estudio de títulos puede cambiar dependiendo del abogado y/o del banco. Sin embargo, el costo promedio es del 0,12 % sobre el valor de la propiedad.

Si el estudio de títulos concluye que la propiedad no tiene ninguna dificultad, se puede continuar con el proceso de venta, compra o hipoteca con seguridad.

En caso que el estudio arroje algunas observaciones, lo recomendable es esperar a que el propietario solucione el inconveniente antes de seguir con la operación con el inmueble.

¿Cuándo se debe hacer un estudio de títulos?

Generalmente, un estudio de títulos se hace en dos circunstancias:

Antes de comprar un inmueble

Se hace para que el futuro comprador tenga certeza de la legitimidad de la propiedad, de que el vendedor sea realmente el dueño de la misma y que todas las condiciones legales del bien estén calificadas.

De esta manera, se evita el riesgo de una estafa o que la propiedad tenga alguna dificultad que pueda afectar a el inmueble a futuro.

Para una hipoteca

El banco será el encargado de hacer un estudio de títulos antes de hipotecar un inmueble, pues así se asegurará de que el inmueble podrá respaldar el pago del crédito

La inmobiliaria en Bogotá B&R, se encarga de guiar a sus clientes en el proceso de estudio de títulos, para que la venta o compra de la propiedad sea exitosa.

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