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Al momento de elegir una inmobiliaria en Bogotá para de tomar una decisión frente a la compra de un inmueble comercial o de vivienda, especialmente cuando se hace a través de una entidad bancaria por medio de un leasing o crédito hipotecario, es necesario llevar a cabo varios procesos antes de la firma del contrato de compraventa. Entre ellos, se encuentra la elaboración y firmas de la promesa de compraventa y el desarrollo del estudio de títulos del bien de interés.

Uno de los procesos más importantes al momento de una compra, es el desarrollo de los estudios de títulos, debido a que con él, se puede garantizar en qué condiciones está el inmueble y su historial, con el fin de eliminar los problemas que se puedan presentar al adquirir la propiedad.

Siguiendo lo anterior, a continuación ampliaremos un poco más la información sobre este proceso:

¿Qué es un estudio de títulos?

Hace referencia a un análisis con fines de determinar la situación jurídica actual del inmueble que una persona desea adquirir, ya sea comercial o de vivienda. Por ello, para su desarrollo, se revisan e inspecciona con cuidado los documentos legales de la propiedad, identificando con ellos si quienes indican ser propietarios lo son, si está al día de hipotecas, condiciones resolutorias o procesos legales, como lo son embargos, herencias, afectación familiar, remates, arriendo por escritura o sucesiones, entre otros factores. Siguiendo esto, es un estudio que permite abarcar dos aspectos:

  • Preparación antes de la compra: para evidenciar que todos los papeles y temas jurídicos relacionados al inmueble esté al día y en orden.
  • Como tema preventivo: Cuando el abogado designado por el banco o entidad financiera revisa los papeles del inmueble, puede asegurarse si hay algún proceso jurídico que no se ha finalizado o si quien vende la casa, apartamento o propiedad es realmente el dueño, con el fin de evitar una posible estafa o problema sin retorno, después de la compra

Adicionalmente de lo anterior, el estudio de títulos, puede llegar a ser un herramienta en el momento, en que después de adquirida la propiedad, aparezca un banco, empresa o persona, indicando que es suya. Esto, debido a que el estudio servirá como garantía para demostrar que eso no es cierto y que la compra se hizo de manera responsable e informada.

¿Quién puede pedir un estudio de títulos?

Cualquier persona que vaya a comprar un inmueble puede solicitar un estudio de títulos, ante un abogado que se especialice en revisar escrituras e inscripciones de propiedad, quien entregará un informe completo del estado legal del inmueble e indicara si todo esta bien, si hay algún problema por resolver o si en definitiva no es una buena opción. Sin embargo, quienes suelen hacerlo, son las entidades bancarias ante el requerimiento de un crédito.

Es importante tener en cuenta, que aquel que corre con los gastos del estudio es el comprador, debido a que es la persona interesada en adquirir la propiedad.

¿Cuánto puede costar un estudio de títulos?

Este es un valor que puede variar de acuerdo a la experiencia del abogado a cargo, la complejidad del caso y el tiempo que demore en llevarse a cabo. Igualmente se verá influenciado, por la cantidad de propietarios que haya tenido el inmueble, si hace parte de una herencia o sociedad, o si fue parte de una donación en la última década. Sin embargo, el promedio puede llegar a estar entre los $170.000 a los $220.000 o el 1,2 x mil sobre el valor comercial del inmueble.

¿Qué documentos necesito para un estudio de títulos?

  • Promesa de compraventa
  • Fotocopia de las cédulas del comprador y vendedor de vivienda
  • Copia de la carta de aprobación
  • Copia de las escrituras
  • Copia del avalúo comercial
  • Certificado de libertad
  • Paz y salvo de contribución por valorización
  • Impuesto predial de los últimos tres años.
  • En caso de ser un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se debe adjuntar copia del reglamento con adiciones o modificaciones, si existen.
  • En caso de haber realizado una modificación o ampliación en el inmueble, se deberá adjunto licencia de reparaciones locativas y el respectivo plano.

Paso a paso estudio de títulos:

  • Solicitud del estudio de títulos o búsqueda de abogado para la gestión.
  • Recolección de documentos

El abogado designado o contratado solicitará los documentos recolectados y empezará su evaluación y análisis frente a los mismos. Identificando los siguientes puntos:

  • Escritura vigente, con la información correcta y actualizada.
  • Verificar la existencia de gravámenes, hipotecas, leasing, embargos, prohibiciones, etc.
  • Identificar si la propiedad tiene alguna afectación o limitación de orden público o expropiación.
  • Revisión de ventas, donaciones, créditos, herencias o movimientos legales o jurídicos  que hayan ocurrido en los últimos 10 años.
  • Gestión y realización de informe completo sobre la información obtenida.
  • En caso de ser necesario, se establecerán anotaciones de temas a resolver para poder realizar o continuar la compra, o para desistir del negocios por factores negativos o incoherencias encontradas. En caso contrario a lo indicado, el espacio quedara vacío y se entenderá que el inmueble se encuentra al día y en orden.
  • Entrega de informe a entidad financiera y/o el cliente que ha solicitado el estudio de títulos.
  • En caso de evidenciar anotaciones, se deberá proceder a la resolución de las mismas, siempre y cuando esto sea posible.
  • Evidenciar los cambios efectuados ante el abogado, para eliminar dichos puntos de un siguiente informe.
  • En caso de resolver todas las anotaciones y que el abogado no evidencie ningún tema a resolver, que pueda afectar al comprador o la entidad de por medio, se procederá a la firma de escrituras en la notaría pactada en la promesa de compraventa.

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